广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)深中法房终字第253号

上诉人(原审被告)深圳市宝安广兴实业有限公司,住址深圳市宝安区。

法定代表人庄潮明。

委托代理人李素贞、刘浩,广东众诚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)深圳市富明安实业有限公司。

法定代表人梁安全。

委托代理人李维双、曾常青,广东宝城律师事务所律师。

上诉人深圳市宝安广兴实业有限公司(以下简称广兴公司)因与被上诉人深圳市富明安实业有限公司(以下简称富明安公司)确认合同无效纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2012)深宝法民三初字第1538号民事判决,向本院提出上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明:富明安公司、广兴公司于2003年7月2日签订一份《合同》,双方约定富明安公司将x园x地块约2万平方米工业用地及x地块约0.6万平方米宿舍用地的使用权转让给广兴公司,由广兴公司投资兴建厂房、宿舍及配套设施,具体范围和面积见国土部门核定的用地红线图。广兴公司应在富明安公司划定土地范围后一个月内按规定到国土部门办理有关手续,富明安公司提供必要协助,费用全部由广兴公司负责。广兴公司享有土地使用权的期限为50年,从广兴公司与国土局签订土地使用权出让合同之日起计算。富明安公司负责土地的“三通一平”,将水、电、路通至使用地红线边缘,并于2003年10月31日前将土地交付广兴公司使用,积极配合广兴公司办理有关手续。广兴公司负责办理项目立项、国土使用权证等手续,按120元/平方米的标准向富明安公司支付园区综合补偿金,合计人民币312万元。另按用地面积每月每平方米支付0.35元的园区综合补偿金,并五年递增一次。双方约定广兴公司在签订土地使用权出让合同后应尽快进行开发建设,由于广兴公司未按期开发利用土地而被国土部门收回土地使用权时,富明安公司有权单方解除合同,不退还已收取的园区综合补偿金和各月的综合补偿金。

广兴公司分别于2003年8月7日向富明安公司支付了180万元,10月15日支付了38.4万元,合计218.4万元。

合同签订后,广兴公司向深圳市宝安区环境保护局申报环保审批,该局2003年12月批复同意广兴公司在x园内征地、报建项目,要求其按环保要求标准执行和申报环保。广兴公司主张其花费环保评估费18888元。广兴公司向深圳市规划局宝安分局申请在x园内14011.91平方米和5605.5平方米建设用地上选址,2005年3月该局出具选址意见书批复同意广兴公司的建设项目选址,意见书的有效期为一年。广兴公司在涉案土地上仅建有围墙、活动板房及铁皮房等临时建筑物和地上附着物,经委托评估,重置价为222498元,按成新率折算后市场价值为178344元。

另查明,2001年7月10日深圳市宝安区人民政府批复同意设立x园,用地面积60.8万平方米,受益欠发达村28个。2002年深圳市规划国土局宝安分局批复同意x园用地规模为604542.11平方米。

涉案土地位于x园内。经原审法院向深圳市规划和国土资源委员会光明管理局发函查询,该局复函称,未查到土地出让信息,也未办理过相关用地审批手续。

富明安公司在原审中诉请:一、富明安公司与广兴公司2003年7月2日签订的关于x园土地使用权转让的《合同》无效。二、由广兴公司承担诉讼费用。

原审法院认为:富明安公司未取得涉案土地使用权,至起诉前亦未经有批准权的人民政府同意其转让土地使用权给广兴公司,富明安公司、广兴公司之间转让土地使用权的行为违反了法律法规的规定,双方签订的合同无效。富明安公司依据无效合同向广兴公司收取的218.4万元应予退还,富明安公司占用广兴公司该部分资金,还应向广兴公司支付银行同期贷款利息。合同签订后,广兴公司申请在x园内征地、报建项目,广兴公司为此进行环保评估花费的评估费18888元,广兴公司主张富明安公司赔偿该部分费用的意见,原审法院予以采纳。广兴公司在涉案土地上建设的围墙、铁皮房及活动板房等临时建筑和地上附着物,富明安公司同意按评估的市场价178344元接收,原审法院予以准许,富明安公司接收后,广兴公司主张的搬迁费已无依据,该意见原审法院不予采纳。广兴公司在未依法取得土地使用权的情况下即进行勘察设计或其他行为而产生的费用应自行承担,故广兴公司主张富明安公司应赔偿其勘察费、设计费损失、人员工资及水电费损失的意见,原审法院不予采纳。广兴公司主张富明安公司应赔偿其土地差价损失的意见亦无事实和法律依据,原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、富明安公司与广兴公司2003年7月2日签订的合同无效;二、富明安公司应于本判决生效之日起十天内向广兴公司退还人民币218.4万元,并按银行同期贷款利率计付利息(2003年8月8日至2003年10月15日按本金180万元计息,2003年10月16日至本判决指定支付之日止按本金218.4万元计息);三、富明安公司应于本判决生效之日起十天内向广兴公司支付人民币18888元。四、富明安公司应于本判决生效之日起十天内向广兴公司支付临时建筑和地上附着物市场价值178344元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24272元,评估费12000元,均由富明安公司负担,富明安公司已预交。

上诉人广兴公司不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销一审判决,发回重审或依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判为被上诉人赔付上诉人以下损失:(1)园区综合补偿金:2184000元;(2)勘察费:49021元;(3)环境影响咨询费:18888元;(4)围墙及平整场地工程款:322510元;(5)设计费:391320元;(6)搭设筹建室活动板房:98325元;(7)安装临时用电费用:25000元;(8)安装临时用水费用:10000元:(9)筹建室值班人员、业务人员工资:810333元;(10)筹建室水电费支出:42825.8元:(11)其他地上临时建筑物和附属物86921元;(12)上述(1)至(11)项款项的利息损失:按同期银行逾期贷款利率的标准,自各款项支出之日起计至被上诉人赔付之日止。(13)土地差价损失47297783元;(14)搬迁费150000元。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。

事实和理由:一、涉案地块为招商项目用地,该地块转让给上诉人使用已经深圳市规划与国土资源局宝安分局及共它相关部门的批准认可,涉案合同属有效合同。被上诉人将涉案地块作为招商项目用地转让给上诉人使用,已经深圳市规划与国土资源局宝安分局及其它相关部门的批准认可。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款:“本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”因此,涉案合同属有效合同。一审法院认为“富明安公司未取得土地使用权,至起诉前亦未经有批准权的人民政府同意共转让土地使用权给广兴公司”,属认定事实和适用法律错误。至于,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局在向一审法院的复函中否认涉案地块已经转让,上诉人认为,该复函不足以否则深圳市规划与国土资源局宝安分局及其它相关部门以前的行为及意思表示,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局的行为明显缺乏诚信。二、一审程序严重违法,对上诉人的损失未进行审理就直接判决,严重侵犯了上诉人诉讼权利和实体权利。三、如涉案合同无效,则上诉人的各项损失及利息均有合理依据,被上诉人应当赔偿。一审法院未进行审理就做出部分支持或不予支持的判决,明显错误。1、如涉案合同无效,则过错在被上诉人。(1)本案是政府招商项目,上诉人是光明街道办和被上诉人招商进驻的,被上诉人作为政府招商单位和土地转让方与上诉人签订合同,在签订涉案合同中占主动地位的一方,也是合同范本的提供者,有义务保障所签合同合法有效。(2)被上诉人作为涉案工业园区的招商单位、统一管理人,对涉案地块的权属情况及相关法律政策应该是熟知的,相对上诉人而言是占优势地位的,应对合同效力承担责任。(3)被上诉人在诉状中称其对涉案地块没有使用权,这证明被上诉人是明知自己对涉案地块没有使用权,还与上诉人签订只有转让土地使用权的。(4)被上诉人作为合同一方与上诉人签订合同,是得到政府部门的认可的。现政府和被上诉人以政策变动为由不给办理土地使用权证,明显是违背诚信的行为。2、土地增值的差价损失属合同信赖利益损失,应予赔偿。如前所述,涉案合同是政府招商引资在政府主导下所签,是招商项目,涉案地块是招商项目用地,涉案地块的转让有政府相关部门的批准,理应可以顺利办理到相关证件。涉案地块己实际交付,上诉人也己缴纳200多万元的土地款,上诉人作为被招商进驻的投资商对涉案合同有合理信赖,对土地有合理的期待。涉案土地增值,导致上诉人无法用同等款项受让到同等土地,也正是因为签订了涉案合同,上诉人没有签订其他土地使用权转让合同。因此,土地增值部分的损失应为合同信赖利益损失,被上诉人应予赔偿。对该损失上诉人有提交深圳市土地房产交易中心网站上公布的近区段的土地拍卖价格和合同签订时涉案地块的价格予以证实,而且土地增值是众所周知的。一审法院未对相关证据组织举证质证,就以无事实和法律依据为由不予采纳,明显错误。3、上诉人的勘察费、设计费、平整场地费、安装临时用水用电费、人员工资、水电费均有合理依据且有证据支持,是因涉案合同而产生,应予赔偿。4、对土地上建设的围墙、铁皮房及活动板房等临时建筑和地上附着物按评估报告的市场价值判赔以及认定评估市场价为178344元均明显错误。5、搬迁费用主要是包括地块上的铁料、木料、设备设施的,不仅仅是针对地上附属物的。一审法院认被上诉人接收地上临时建筑和地上附属物后搬迁费用己无依据,明显错误。四、一审法院同案不同判。与本案合并审理的系列案件有四个,案号分别为(2012)深宝法民三初字第1529号、1538号、1547号、1548号,四个案件的涉案合同除土地面积不同外,其他完全相同。但一审法院却对上述四案做出不同的判决,其中二个案件,法院是驳回被上诉人的起诉。

被上诉人富明安公司答辩称:一、上诉人的上诉理由及其所依据的事实没有法律依据,上诉人与被上诉人签订的合同所涉案的土地并非是被上诉人所享有的涉案土地使用权,到目前为止也没有经得有关政府部门的同意允许被上诉人将涉案土地转让给上诉人,因此双方签订的合同应当是无效的。目前涉案土地已经由深圳市政府作为光明新区的侨民返还土地进行了重新规划,规划为商住地,准备分配到光明新区各个侨民社区。二、在本案的一审判决之后,与本案同时审理的另一个案件的当事人深圳市三和合实业有限公司已经将相关土地退还给了国土部门,我们已经把收取了的有关费用退还给了深圳市三和合实业有限公司,作为上诉人应当认识到目前的形式,重新获得该土地的使用权绝无可能,也不在被上诉人的能力范围。三、当时签订该合同时被上诉人并未隐瞒未取得土地使用权这一事实,所以上诉人应当清楚该合同的效力。此外,上诉人主张的合同无效的赔偿问题,因其在一审时未提出反诉,其所主张的赔偿损失无法律依据。因此方便法庭对涉案土地的现状作进一步的查明,被上诉人已经于庭前向法庭提交了提请收集调查取证的申请书,请求法庭向深圳市国土资源和规划委员会光明管理局收集调取涉案土地的现状、权属及规划等相关证据,以证明该涉案土地的使用权自始至终都不属于被上诉人,并且该涉案土地已经另行规划和安排。

本院经审理查明,原审委托评估深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司对广兴公司在涉案土地上建有的围墙、活动板房及铁皮房等临时建筑和地上附着物进行了评估。评估公司于2013年3月12日出具评估报告,确认重置价为156642元,市场价值为125660元。2013年4月25日,评估公司对上一份评估报告中漏查的项目出具了第二份评估报告,确认漏查项目重置价为65856元,市场价值为52684元;2013年8月8日,评估公司对第二份评估报告进行修正,重新出具了评估报告,确认重置价为82929元,市场价值为66342元。

广兴公司在二审审理中认可,其原审中主张损失中的围墙及平整场地工程费用322510元、搭建活动板房费用98325元、其他地上临时建筑物和附属设施的费用86921元,已包含在涉案地上临时建筑物的评估价值之中。

另查,广兴公司在原审中提交了下列证据:1、深圳地质建设工程公司出具的《深圳宝安广兴实业有限公司厂房、宿舍场地岩土工程勘察报告》以及相应的收款收据和发票,显示广兴公司就涉案土地的开发建设花费了勘察费49021元;2、广兴公司与深圳市城建工程涉及有限公司签订的《深圳市建设工程设计合同》以及相应设计费收款收据和发票,显示显示广兴公司就涉案土地建设支付设计费391320元。3、广兴公司主张其要求的安装临时用水、用电费用系搭建涉案土地上的建筑物时所产生的水电费,广兴公司提供了深圳市宝明兴建筑工程有限公司开具的临时用水费用收据10000元以及临时用电收据21000元;4、广兴公司与陈某文、周某、庄某签订的劳动期限均从2010年10月开始的无固定期限劳动合同,劳动地点为深圳市宝安区光明圳美,工资标准分别为陈某文每月3000元、周某每月3000元、庄某每月5000元;广兴公司圳美工业园从2006年10月至2012年11月工资表,工资表上均有上述三名员工的签字;5、深圳市俊伟实业有限公司开具的水电费收款收据,用以证明筹建室值班人员的工资以及水电支出。6、广兴公司自制的搬迁费预算表。

原审查明的其他事实无误,本院予以确认。

本院认为,本案为确认合同无效纠纷。广兴公司与富明安公司于2003年7月2日签订的《合同》的性质为土地使用权转让合同。从广兴公司主张的政府审批文件来看,并无相关政府部门对涉案土地转让合同的直接追认;另一方面,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向原审法院的回函也显示涉案地块并无土地出让信息,故涉案土地使用权出让合同并未经有批准权的政府土地管理部门的认可,该合同因违反了法律的禁止性规定而应认定为无效。原审关于涉案合同效力的认定正确,本院予以确认。

合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。广兴公司应当返还涉案土地,其在涉案土地上建设的围墙、铁皮房及活动板房等临时建筑物和地上附着物,富明安公司认可其愿意接收,应当一并交付;富明安公司亦应返还其收取的综合补偿金218.4万元以及支付占用上述费用期间的银行同期贷款利息,原审相关处理正确,本院予以维持。

涉案土地上的临时建筑物和地上附着物,随涉案土地一并交付富明安公司,故富明安公司应就上述建筑物按市场现值对广兴公司予以补偿。原审对涉案土地建筑物的市场价值进行了评估,并出具的三份评估报告,其中第二、三份评估报告的内容与第一份评估报告不同,而第三份评估报告是对第二份评估报告的修正,故广兴公司在涉案土地上建设的临时建筑物与地上附着物的市场现值应按第一份评估报告与第三份评估报告市场现值相加之和为192002元。原审按第一份评估报告与第二份评估报告相加之数计算涉案土地上建设的临时建筑物与地上附着物的市场价值有误,本院予以纠正,富明安公司应向广兴公司补偿临时建筑物和地上附着物192002元。

合同无效应当进行全面处理,原审按照广兴公司的答辩意见对合同无效所造成的损失进行处理并无不当,但原审未对损失的数额进行具体审查,亦未对合同当事人造成合同无效的过错大小予以区分不当,本院予以纠正。富明安公司作为土地使用权转让合同的转让方,其认可将未取得使用权的土地转让,应当承担合同无效的主要过错责任,广兴公司作为受让方,未尽到合理审查义务,应承担次要责任。由上,本院酌情富明安公司承担60%的损失赔偿责任。关于广兴公司主张的因合同无效造成的损失,本院认为,可以分为以下几个方面:1、广兴公司在二审审理中认可其上诉主张损失中的围墙及平整场地工程费用、搭建活动板房、其他地上临时建筑物和附属设施的费用已包含在涉案地上建筑物的评估价值之中,已无需再计算;另外,广兴公司主张的安装临时用水、电的损失,也是在建设涉案地上建筑物时产生的费用,已物化于涉案地上建筑物的市场价值之中,因富明安公司同意接收上述地上建筑物的,并按评估的市场价值就地上建筑物对广兴公司进行补偿,故就该部分广兴公司主张的损失,不应另行计算。2、勘察费49021元、设计费391321元、环境影响咨询费18888元,均为广兴公司为履行合同而花费的费用,有相应票据予以证明,本院予以认可,富明安公司应当向广兴公司赔偿上述损失金额的60%。原审未区分双方当事人责任大小,直接判决富明安公司向广兴公司支付环境影响咨询费18888元,因富明安公司未提起上诉,本院对此予以维持,故富明安公司还应向广兴公司赔偿勘察费、设计费共计264205.2元[(49021元+391321元)×60%]。3、筹建室人员工资,广兴公司提交的其员工的劳动合同从2010年10月开始,故员工工资的损失应从2010年10月开始计算,依据其提交的工资表,从2010年10月至2012年11月筹建室人员的工资共计275000元,故富明安公司应当赔偿广兴公司员工工资损失165000元(275000元×60%)。4、水电费,本院认为,广兴公司提交的水电费收款收据为案外人开具,不能证明用于涉案场地,本院对此不予采信。5、搬迁费15000元,广兴公司未提供相应证据予以证明该笔费用已实际产生,本院对此不予支持。6、土地差价损失,涉案土地转让合同无效,故不能产生土地增值的期待利益,广兴公司主张的该项损失,本院不予支持。

另外,关于广兴公司占用涉案土地产生的土地占有使用费,原审未予计算,而富明安公司未提起上诉,本院对此不予处理。

综上,原审查明事实不清,适用法律部分有误,本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持深圳市宝安区人民法院(2012)深宝法民三初字第1538号民事判决第一、二、三项;

二、变更深圳市宝安区人民法院(2012)深宝法民三初字第1538号民事判决第四项为:深圳市富明安实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安广兴实业有限公司支付临时建筑和地上附着物市场价值192002元;

三、深圳市富明安实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安广兴实业有限公司支付勘察费、设计费264205.2元;

四、深圳市富明安实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安广兴实业有限公司筹建室员工工资损失165000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费24272元,评估费12000元,均由富明安公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  杨潮声

审 判 员  聂 效

代理审判员  王丹妮

二〇一五年八月十三日

书 记 员  陈晓莹