《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》解读

【前言】

2016年7月29日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号，以下简称《意见》）。

【背景和目的】

近年来，随着二手房市场和住房租赁市场的快速发展，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了积极作用。但也存在部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费、吃差价、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等问题，侵害了群众合法权益，扰乱了市场秩序。为此，住房城乡建设部部署开展全国房地产中介专项整治工作，要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为，及时曝光典型案例。目前，各地正在全面开展专项整治。今年6月，住房城乡建设部通报了首批房地产中介行业违法违规典型案例。随着专项整治工作的深入开展，还将陆续通报。

同时，针对群众反映的突出问题，住房城乡建设部会同国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等部门，在深入调研的基础上，广泛征求地方主管部门、房地产中介机构、专家学者和行业协会的意见，在现有法律法规和政策框架内，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管3个方面，提出了16条政策措施，并联合印发了《意见》，力求充分发挥各部门优势，充分履行监管职责，形成监管合力，不断规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益。

【主要内容】

《意见》共三部分，十六条。第一部分“规范中介服务行为”，共六条，对中介机构和中介从业人员提出的具体要求。第二部分“完善行业管理制度”，共四条，全部是对政府主管部门的具体要求；第三部分“加强中介市场监管”，共六条，则既是对政府部门也是对中介机构和中介从业人员提出的要求。

（一）贷款环节

目前许多购房群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务，因此，许多中介机构也与金融机构建立了业务合作关系，但在实践中，市场中存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。因此，《意见》对“规范中介机构与金融机构业务合作”作出明确规定，中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

一贯以来，央行对首付贷态度明确，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。即便如此，这种现象在市场上仍难以被完全杜绝。随着房地产中介机构逐渐扩张自身规模，不断加大对营业利润的要求，很多中介机构确实悄然延长了产业链，由此，市场上衍生出了首付贷、全款贷、换房贷、监管贷、理房通等一系列令人眼花缭乱的房地产金融服务。另外，很多中介机构利用独家房源等，变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性。《意见》出台后，这一产业链将被隔断，房地产中介机构和金融机构之间的“密切”合作关系势必会受到影响。

（二）房源信息

长期以来，由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方间出现经济纠纷甚至对簿公堂的现象时有发生。对此，《意见》规定我国要实行房源信息核验制度，而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息；中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。值得注意的是，《意见》首次明确规定，对于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。上述规定，尤其是对于已成交信息的更新要求填补了此前长期存在的政策空白。

目前在很多互联网端口上，房源调价、成交等信息是无法及时体现的，尤其是第三方网站平台很多根本没有线下人员维护信息。在房源的真实性上，目前大多数大型经纪机构都能在官网等自身渠道上做到，但第三方商业网站由于涉及多个部门，权责不明，管理一直较为松懈，虚假信息相当泛滥。

而对于房源的核验制度，北京今年已经强制推行了这一制度，所有房屋交易前都须到市住建委核验。但由于核验往往需要延长房屋交易周期，以北京为例，向市住建委提交申请后需要10个工作日才能答复，不少房主做核验的意愿不大，确实影响了部分二手房房主的入市积极性。

（三）交易流程

《意见》规定，中介机构要对全部服务项目、内容、计费方式和收费标准明码标价，各项服务均须单独标价。根据《意见》，我国将全面实行交易合同网上签约，也就是俗称的“网签”制度，防止出现“一房二卖”的现象。此外《意见》还规定要实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

针对一些中介机构为吸引更多客源，协助当事人纳税时存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题，《意见》规定，中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格，不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠等。上述规定也体现出政策是侧面认可和鼓励市场开展独家委托。多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护，并由此滋生经纪人隐藏真实信息、传播虚假信息，甚至协助违法违规避税等行为内在激励，这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。

（四）信用体系与惩戒制度

为加快建立健全房地产中介行业信用体系，构建以信用为核心的新型市场监管体制，有利于营造公平诚信的市场环境。

根据《意见》，各市县有关部门下一步要加快建设房地产中介行业信用管理平台，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。全国层面的信用管理平台也将逐步建立，并纳入全国社会信用体系。对违法违规的中介和从业人员，有关部门将通过信息共享，对严重失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象，限制其从事各类房地产中介服务；;对中介作出的违法违规决定和“黑名单”情况，将通过企业信用信息公示系统依法公示;对严重失信中介及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，将联合实施市场和行业禁入措施。

另外，《意见》明确要求，省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导，建立联动监管机制。房地产中介管理工作，涉及房地产、价格、通信、金融、税务、工商等多个部门。

【意义和影响】

一直以来，住房问题都是人民群众最基本的生活问题，随着中国经济的发展，城市化进程的加快，人们对住房的需求更加强烈。但部分房地产中介机构和从业人员却瞄准利用房地产市场的商机，发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、违规从事金融业务等，让房地产行业混乱不堪。《意见》是有史以来第一次由多部门联合制定的专门针对中介行业的规范性文件，重拳出击治理当前房地产中介市场，对经纪行业规范、健康地发展至关重要，也可见相关部门对房地产行业进行整顿的决心。

《意见》从中介服务行为、行业管理制度、中介市场监管三个方面，对交易过程中的委托、收费、过户等具体环节划定了“红线”，迈出了我国经纪行业规范发展的关键一步。《意见》的实施，不仅能够保护消费者的合法权益，让消费者得到更为高效、便捷、优质的服务体验，更能够让致力于改善用户体验的经纪机构建立正向反馈，让经纪人找到职业的尊严，将会改变长久以来中介行业负反馈的多输格局。在这个房地产行业速度发展的今天，《意见》为我国发展不成熟的中介行业设定了界限和规则，我们期待政策的实施能够让行业健康发展，使消费者、业主以及经纪人实现互利共赢，极大的推动了房地产体制改革进程。