物业太差想换物业？我教你啊

【前言】

如果对物业的服务不满意，业主可以自行更换物业，下面小编搜集相关的法律知识和条文条例，希望能对有相应需求的朋友有所帮助。

【更换物业公司有何相应的法律依据？】

依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

法律依据：

1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

【更换物业服务企业的条件有哪些？】

更换物业管理企业的条件有：

1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

【更换物业管理企业所需程序是什么？】

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

【对更换物业公司进行招标时要注意哪些事项？】

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;

(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

【招标前办理备案工作要准备哪些内容】

在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

【更换物业公司后需要交接的资料有哪些？】

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

【原物业公司拒绝退出怎么办？】

原物业公司在经业主大会决定更换物业公司后，不配合更换事务，拒绝合作的，可以通过向法院诉讼的方式解决。

也可向房地产行政主管部门进行投诉，请求其令物业公司强制搬离及给予相应处罚。