业主空置房被物业当宿舍， 物业称「业主没办入住手续，也没交物业费，物业有权管理」，该行为是否合理？

近日，浙江温州。谢先生2010年购买了一套房子，2020年办理了产证。近期发现，物业保洁和保安竟然住在房子里，而且已经住了两三年。物业表示，因为谢先生没有办理入住手续，也没有交物业费，所以开发商交给物业的是空置房，物业有权管理。该行为是否合理？

律师说法:

业主即使没有办理入住手续，也没有交物业费，物业也无权自行管理。根据物债二分原则，谢先生已经购买了该套房子，并且办理了产证，已经取得该房子的所有权，依法享有对该套房屋的占有、使用、收益、处分的权利。而物业问题属于债权纠纷，物业无权以此私自占有自行管理。

物业私自将房子给别人住，属于私自占用他人房屋，谢先生可以根据《民法典》第235条规定，要求物业人员返还房屋。针对物业人员给别人居住造成该房屋毁损的行为，谢先生可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原及请求物业赔偿损失。

购买房子的业主不办入住不代表其他人可以任意使用，但是即使业主没有办理入住手续，业主也应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于空置房能否减少业主应当缴纳的物业费需要根据双方的合同以及当地相关政策来判断分析。

小律提醒:

物业公司自行处置空置房属于违法行为，没有办理入住的空置房房屋所有权仍然属于业主，物业公司无权占用擅自给别人使用，应当对房屋损害进行修缮，恢复原状，支付房屋的使用费并且若造成相应的损失还应当承担赔偿责任。

法律适用:

《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百三十七条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第二百三十八条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《物业管理条例》

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。