很多人都知道购买小产权房是有风险的,但是出于各种一些原因还是选择了购买小产权房。那么小产权房交易到底有哪些风险呢?

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什么是小产权房?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房交易存在哪些风险?

无法办理产权证

小产权房不具备国家房产管理部门颁发的产权证,得不到相关的法律保护,依然属于违法建房一类。

质量没保证

小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发商没有相关的资质,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

出售难

小产权房没有国家认可的房产证明,所以无法进行合法的房产的买卖、转让、过户等相关权力。

无法进行贷款抵押

小产权房没有合法的产权证,所以无法进行办理相应的银行抵押或贷款手续。

征地补偿成问题

小产权房不具备国家房产管理部门颁发的产权证,得不到相关的法律保护,如果遇到政府或者是需要占地开发的情况,小产权房只能够得到很少或者是无法得到相应的补偿。

政策的不确定性

由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理规定,所以购买小产权房有着未知的风险。

什么情况小产权房买卖合同无效?

(1)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(2)如果合同已履行、购房人也实际居住使用的,则根据案件的具体情况综合分析后,认定合同效力问题。

小产权房买卖合同无效怎么办?

(1)合同被认定无效后,买受人应当将房屋原状返还出卖人,出卖人将收取的价款返还买受人。

(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建,其对于添附部分享有所有权。一般处理为,买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将添附价值补偿买受人。

(3)按过错赔偿损失。一般情况下,出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖,应当就合同无效承担一定的过错责任。

(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法得到对产权进行的拆迁补偿,小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分,一般还需诉讼解决。

(图片来源于网络)

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