我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势

【前言】

近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。

【经济风险降低，技术风险、政策风险增加】

房地产投资经济风险是指一系列与经济以及经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。

随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。

首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。

【房地产投资风险地域性差异减小】

房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业反战中出现的东部调整、中部升温、西部启动、理由有：

（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积多空置也主要太集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。

（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁型原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业比东部高。因此中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。

（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策的差异，逐步实行多方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

【房地产投资风险信号日趋丰富】

目前、中国每月经济景气分析报告的退出，已经成为了我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考：同时中房指数的退出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势，各地之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家业者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好基础。