房屋实际面积比约定面积小该怎么办？

咨询人来电，称自己购买了一套房子，房子的实际面积有120㎡，这比合同上约定的123㎡要小，也就是房屋面积有误差，现在该怎么处理？

【律师说法】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，在没有合同约定处理的情况下，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按约定价格据实计算，但买受人以此为由要求解除合同，是不予支持的；面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以请求解除合同并要求返还已付购房款及利息。若买受人同意继续履行合同，那么在实际面积大于约定面积的情况下，误差比在３％以内（含３％）的，买受人按价补足，超出3%则由出卖人承担，但所有权仍归买受人；若实际面积小于约定面积，误差比在３％以内（含３％），则由出卖人退还该部分的房价款及利息，超过3%则由出卖人双倍返还超出部分房价款。

咨询人实际测量房屋只有120㎡，但合同却约定为123㎡，面积误差比绝对值=|120-123|×100%÷123≈2.44%＜3%，因此咨询人可以要求出卖人返还该部分的房价款及利息。