一房二卖问题

【案情简介】

通过朋友介绍王先生与张先生签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与张先生。同时双方约定，如果一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前王先生又与李女士签订房屋买卖合同，将该房卖与李女士，并与丙办理了过户登记手续，此前李女士并不知道这个房子已经被买给张先生了。后张先生要过户的时候被告知房屋已经过户给李女士了。张先生认为先卖给他的房子应该归他要求王先生将房子收回继续履行。那么，这个房子到底归谁，张先生要如何主张自己的权益呢？

【律师说法】

首先要考虑的是房屋买卖合同的效力与房屋所有权的变动，根据《中华人民共和国民法典》第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。房屋产权变动以登记为准。因为王先生与李女士有买卖房屋合同，又办理了过户登记手续，所以房屋所有权归李女士所有，张先生无权主张李女士返还房屋。

王先生违反了与张先生签订的房屋买卖合同，不能履行交付房屋的义务，王先生应承担违约责任支付35%的违约金。但是，根据《中华人民共和国民法典》第585条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院、仲裁机构可根据当事人的请求予以适当减少。王先生可以要求法院、仲裁机构适当减少金额。

关于实际履行，《中华人民共和国民法典》第580条第1款的例外情况：（1）法律上或者事实上不能履行。李女士对房屋已享有所有权，按照“一物一权”的物权原理，王先生对房屋的所有权已消灭，所以张先生要求王先生收回房屋，实际履行合同属于法律上不能履行。

【小律提醒】

在购买二手房时，一定要注意：

部分购房朋友是因为熟人介绍，选择不签订买卖合同直接办理产权过户手续；请一定请教专业人士签订《房屋买卖合同》

原业主保证房屋产权清晰、无任何权属纠纷、抵押、质押，是否具有共有人，是否房屋在租赁期之内；

原业主户口所在地是否与所出售房屋所在地一致；

所出售房屋是否在银行有抵押；

该房屋是否设有居住权。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第五百八十条 【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。