“借名买房”情形下的实际房屋权利人的认定

案情介绍：

甲和乙是多年好友，甲多年前购买房屋的时候，出于某种考虑没有将房屋登记在自己名下，于是找来乙代持房产，乙答应帮忙，为了防止日后说不清楚，双方签订一份《协议》，写明：“由乙以自己的名义代甲购房，甲全权使用房屋并享有收益”。后乙与开发商和银行订立房屋买卖和贷款合同，甲把首付款和月供给乙，乙再给开发商和银行，房屋登记在乙名下。数年之后房价增值迅猛，加之甲当初不方便登记在自己名下的情形已经消失，于是要求乙过户，但是乙主张房屋归自己所有。

那么甲应该如何维护自己的权益呢？

律师说法：

不动产物权登记产生的公示公信效力，仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗的可以主张确认为该不动产物权人。

基于上述案例，根据法律规定，当事人甲应当以乙为被告提起民事确认之诉，提出物权确权的请求，要求确认自己是房屋所有人，关键性证据在于《协议》，该《协议》作为双方真实意思表示，足以证明乙不是真实的房屋所有权人，仅仅是代甲持有房产证。

小律提醒：

对于实践中经常发生的“借名买房”行为，若房屋的真实权利人能够提供借名买房“协议”，且能证明属于双方真实意思表示，同时该“协议”不违反法律、行政法规强制性规定或限购政策，也不违背公序良俗的，人民法院应认定借名人为房屋实际权利人。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第一条：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。