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房地产并购中怎么来做法律尽职调查?

2019-03-25 法律服务网 1519

【前言】

通过并购获取的房地产开发项目中,常会碰到涉及在建工程,就收购方而言,其对目标项目关注的重点多在地块权属有否瑕疵、规划设计指标、债权债务等影响交易对价货值评估方面的因素,其中涉及在建工程的风险要点有些会直接影响交易对价,更有些可能会在开发过程中暴露出来。对此,作为专业的法律服务团队需要尽职披露事实情况并发现其中可能存在的风险,提示收购方知悉留意。

 

【为什么要做法律调查】

鉴于土地市场的竞争越来越激烈,我国房地产行业并购浪潮不断高涨,收购方为了合理评估并有效规避交易风险,通过聘请律师事务所开展法律尽职调查已逐渐成为地产企业收购中必不可少的前置性风控环节。我们法律尽职调查本质上就是帮助客户尽量将交易信息从不对称到对称的过程,发现交易当中的缺陷、瑕疵、风险和负面信息以及其他可能产生的影响等,从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。就地产项目而言,要做好法律尽调工作,需要相应的法律专业功底与行业阅历,其中包括涉及土地、规划、建设工程、地产开发、公司法及投融资等多方面领域。对此笔者认为,法律尽职调查的结果对双方最终能否达成交易有着重要的影响,也是交易双方博弈的关键环节,为下一步收购阶段的具体方案如何制定起着非常重要的指引作用。

 

【如何开展法律尽职调查工作?】

(一)进场前准备工作

1、利益冲突检索;

2、了解客户需求,明确主要工作目标;

3、向客户了解收购项目的基本信息;

4、收集当地相关政府行政部门信息(工商、国土、规划、房管等),便于尽调走访;

5、通过网络公开渠道,进行先期初步调查;

6、搜集可能涉及的相关法律法规;

7、制作尽调清单及工作底稿;

8、携带必要的资料及工具。

 

进场后开展工作

第一次访谈碰面(若有),可听取对方对项目/公司的介绍,了解基本情况;
搜集对方提供的资料(若财务尽调人员先进场,可以与其认识沟通下,避免重复收集);
走访当地相关政府部门(工商、国土、规划、房管等);
现场踏勘了解项目实际情况;
第二次访谈,根据现有收集资料、外围走访无法核实的问题,要求对方进一步披露,补充提供相应资料。若有无资料佐证,最好将对方口头陈述确认的内容以备忘录这类书面函件形式,要其签章确认。
对被收购方提供的资料复印件尽量与原件进行比对核查,将整理汇总资料及其清单要对方加盖公章确认。说明:具体开展尽职调查的过程中,前述工作事项非一次性完成,可根据实际情况及需要,逐步或调整进行。

【介入项目开发的流程和节点有哪些?】

(实务中,以下并未涵盖全部节点内容,也并非全部均需履行,需根据项目实际情况并结合当地实践规定,在尽调过程中具体情况具体分析)

 

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