住宅楼改商用，业主如何维权？

【基本案情】

湖南省长沙市开福区某小区1栋楼13家业主、租户将住房改做商用经营起健身房、经贸公司、口腔护理店、工作室等。2017年10月8日小区物业公司对1栋业主、租户发出告知书。告知书载明：“1栋部分业主、租户将其住宅房产改为商用，经营餐饮、公司、工作室等，产生噪音、异味、光污染、环境污染等，严重扰民，正常居住的业主对此颇有意见。如违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业将依据《物业管理条例》向有关行政部门报告，有关行政部门将对违法行为予以制止或依法处理。”然而，各“住改商”业主未进行整改。

2019年5月11日，该小区1栋的业主李某、谌某委托律师事务所致函这13家“住改商”的业主，要求其停止侵权，但“住改商”的业主们未予理睬。

2019年7月10日，李某、谌某将该小区13家“住改商”的业主分别诉至湖南省长沙市开福区人民法院，要求各被告立即停止在该楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质。

【法院判决】

1.对其中9起案件作出一审判决

判决：各被告在判决生效之日起30日内停止在长沙市开福区某小区1栋的商业经营活动，恢复其住宅性质。

2.对其中2起案件进行调解

双方当事人达成协议，被告在约定的期限内恢复房屋住房性质，并保证不再从事商业经营活动。

3.另2起案件由原告申请撤诉

准许原告撤回起诉。（诉讼期间，2家公司已搬离）

【法官释法】

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

该批案件中，位于湖南省长沙市开福区某小区1栋的房屋性质为住宅用房，被告将其改为公司办公场地进行使用（或改为商业经营），违反了上述法律规定，且被告在将房屋改为商业经营时并未取得利害关系业主的同意。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

故对原告请求被告立即停止在楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的诉请，法院予以支持。

（来源：开福区法院）