业主说我物业服务不到位，就不交物业费，怎么行？

【案情简介】

张某来电称，所在小区物业公司（由房地产公司与之签订了《前期物业管理服务合同》）多项服务均不到位，比如：小区安保不严导致自家电动车丢失；猫狗粪便长时间无人打扫；车辆乱停乱放无人管理，导致消防通道被占用造成极大安全隐患等，所以拒绝交纳三年的物业费，共计7200元。现在物业公司起诉了咨询人，问能不能以物业服务不到位拒交物业费？

【律师说法】

业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，在司法裁判中，对正当理由的认定一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。如：

1.因为房屋质量问题还未交房，物业费应由开发商缴纳；

2.物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

3.物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；

4.物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准。

很明显，被告张某所提出的几点拒交物业费的理由不是上述所规定的正当理由。

本案中，《前期物业管理服务合同》是房地产公司在小区尚未召开业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该合同对小区的业主具有约束力，且原告事实上履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理，被告张某作为业主接受了服务，双方之间成立物业服务合同关系，被告应履行交纳物业费义务。

根据《民法典》第6条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。因此，张先生不能以物业服务不到位拒交物业费。

从法律相关规定可以得知，如果物业服务不到位，业主不能以此为由不交物业费，又应当如何维护自己的合法权益呢？应区分两种情况，若是涉及整个小区物业服务存在问题，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司进行沟通，督促其改进完善物业服务，并可以通过解聘、选聘新物业公司的方式维护权益；而如果是涉及个别业主，因物业服务存在瑕疵导致其损失的，业主应做好相关证据的固定和保存，并与物业公司进行协商，协商不成的，可按照法律相关规定及合同约定，及时向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。

【相关法律法规】

《民法典》

第九百三十九条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。