小区内广告收益归谁所有？

【基本案情】

某物业公司为某小区提供物业管理服务。业主们发现，物业公司服务不到位、经营管理不透明，业委会多次要求公示小区的电梯内、闸门等公共区域广告位的收益也遭到物业公司的拒绝。于是业委会代表全体业主起诉至法院，要求物业公司返还公共部位经营收益及利息。

被告某物业公司辩称：共有部分收益的分割应当为收入的纯利润部分，但我公司在扣除人力成本后不存在可分配利润，即使业委会有权主张该部分收益，也无利润可分。

法院经审理认为，物业服务企业按照合同提供服务，业主支付相应的对价，其中包括人工成本。因此，物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出，不应该再从公共收益中扣除人工成本。最终，法院判决被告返还资金163万余元。

【律师说法】

小区内投放广告应当经过业委会的同意。无条件开业主大会，也应该通过三分之二的业主同意。利用共有部分所得收益，归全体业主共有。

小区电梯内广告收益、公共区域的停车费收益、公共区域内租赁的摊位收益、小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入、自动售卖机的场地费、快递柜入场费等，都属于小区公共收益。

公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。在扣除合理成本后都应归全体业主共有，该收益应主要用于补充专项维修资金，也可按照全体业主大会的决定使用。

【律师提醒】

物业公司擅自利用小区公共部分进行经营活动，小区可以召开业主大会决议，要求物业公司公布收益情况，并可将收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。若物业公司对业主大会决议置之不理，可由业委会代表全体业主向人民法院提起诉讼，要求物业公司返还公共收益。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。