租房遇到违章建筑

【案情简介】

咨询人王某将其临街房屋和院子出租给外地来此作生意的张某作为汽车修理场所。经王某同意，张某先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。张某在又一次扩建报批过程中发现王某出租的全部房屋都没有经过城市规划部门批准，属于违章建筑，双方就此产生纠纷。
【律师说法】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第2条相关规定，王某将其违章建筑出租给张某，两人签订的租赁合同是无效的。因为解除是以合同的生效为前提的，所以也不存在解除合同问题。据该解释第12条规定，承租人经出租人同意扩建但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:
(1)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(2)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
根据民法典第580条第1款相关规定，违约发生之后，原则上债权人都可以请求债务人继续履行合同，但在发生履行不能等三种情形下继续履行义务得以豁免。租赁房屋系属于违章建筑，该租赁合同属于法律上或事实上不能履行。所以，张某可以直接主张该合同无效。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》
第五百八十条 【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

【小律提醒】
租房要注意：
1、要求房东出具房产证原件以及房东本人身份证，各复印一份，经核实无假后再签约
2、在写明房屋租金条款后注上“乙方在租用期间，甲方不得再收取以任何名义为由的任何附加费用”。
3、若出租人并非房东，签租赁合同必须注意，签订的租赁合同必须房东认可，租赁期限不能超过原租赁合同。
4在合同中写清楚室内包含设施，包括房内家具家电等，如需装修也应在合同中注明，避免以后退租时引起不必要的纠纷。明确写出水电费、宽带网费、物业费、有线电线闭路费等由哪方支付。