房屋进行抵押并办理抵押登记手续，买方要求出让人办理房产过户手续能否得到支持

问：2000年12月7日，买卖双方签订《房屋买卖合同》，合同约定买方以30500元的价格购买卖方的房屋。合同履行过程中，卖方一直未办理房屋过户手续。2012年1月9日，卖方向第三人借款8万元，将已经出让给买方的房屋进行抵押并办理抵押登记手续，因卖方无能力偿还借款。（2014）楼执字第339-1号裁定强制执行抵押的房产。买方要求出让人办理房产过户手续能否得到支持，不支持的话，如何维权？

答：您好，根据《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。……”。由于买卖双方签订《房屋买卖合同》后未办理房屋过户手续，双方之间属于普通债权关系。出让人将出让的房屋抵押给第三人并办理抵押登记手续，第三人对出让的房屋具有特定的物权之债，对该房屋享受优先受偿权。因此买受人要求出让人办理房产过户不能得到支持。但，买受人可以基于合同关系，要求出让方返还购房款及利息，并要求出让方承担违约责任。