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问：抵押人将房屋出售给第三人后又抵押给抵押权人，房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，当抵押人不能偿还债务时，抵押权人能否行使抵押权？行使抵押权时存在哪些法律风险？ 答：出借人可以依据抵押合同的约定行使抵押权。 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：“ 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”及第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”抵押人在办理抵押登记之前已经将房屋出售给第三人，但由于该房屋出售时，买卖双方没有按照上述条款的规定办理房屋产权过户手续也未办理预告登记。买受人对该房屋还未取得物权的法律效力，不得以签订房屋买卖合同为由阻碍抵押权人行使抵押权。另依据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”该条款明确规定，当债务人不能偿还债务时，抵押权人可通过协商或是诉讼方式实现抵押权，即以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。

问：没告知有抵押贷款能解除购房合同吗？ 答：您好，可以，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”； 取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。 受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 许多卖房的房主是以抵押贷款的方式支付购房款的，其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。 卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人（如银行）并告知买方房屋已抵押的情况； 如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效； 如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效； 如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。