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问：请问办理纳税抵押应注意哪些事项？ 答：您好，（1）审核抵押财产的合法性。如抵押物是否为法律禁止流通物，是否为不能变卖的物品。同时应对担保人的身份进行考察，防止担保人不符合法律规定，致使担保合同无效。核实抵押物是否具有合法的产权手续，如抵押物是房屋的，应核实该房屋是否具有房产证，如果没有房产证，则无法办理抵押登记，抵押可能无效。 （2）审核担保人的担保资格。即担保人是否为抵押物的合法产权人，如不是合法产权人，则无权进行抵押，那么，其与贵单位的抵押则属无效。 （3）充分考虑抵押财产的变现能力。如对一些价值虽然很高，但专业性很强的设备等财产应特别注意，由于专业性很强这类财产一般很难进行变现，一般不要接受这样的抵押。 （4）抵押物的价值确定。在抵押人申请抵押时，应对抵押物的现有价值进行核实（一般由评估机构对抵押物的现有价值出具评估报告）。 （5）依法办理抵押手续。根据法律规定，不动产应自办理抵押登记之日起生效，如果抵押的是房屋，需要到房屋所在地房产部门办理抵押登记；如果抵押的是土地，需要到土地所在地国土部门办理抵押登记；如果抵押的是公司、企业的机器设备，需要到公司、企业登记所在地工商部门办理抵押登记。

问：抵押人将房屋出售给第三人后又抵押给抵押权人，房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，当抵押人不能偿还债务时，请问抵押权人在行使抵押权会面临什么问题？ 答：您好，《中华人民共和国民事诉讼法》第261条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。……。”虽然该条规定对执行交付房屋的程序作出了详细的规定，即院长签发公告、通知有关人员到场、强制搬出财物、房产交付申请人、制作执行笔录等。但该条规定只适用于被执行人（债务人）占有房屋的情况，有关强制措施也只适用于被执行人。由于该房屋由买受人实际占有该房屋，买受人又不是被执行人，若买受人拒不搬出房屋，而人民法院以第三人拒不搬出房屋为由对第三人采取强制性措施又缺乏依据，从而导致执行工作无法进行。