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问：抵押人将房屋出售给第三人后又抵押给抵押权人，房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，当抵押人不能偿还债务时，抵押权人能否行使抵押权？行使抵押权时存在哪些法律风险？ 答：出借人可以依据抵押合同的约定行使抵押权。 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：“ 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”及第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”抵押人在办理抵押登记之前已经将房屋出售给第三人，但由于该房屋出售时，买卖双方没有按照上述条款的规定办理房屋产权过户手续也未办理预告登记。买受人对该房屋还未取得物权的法律效力，不得以签订房屋买卖合同为由阻碍抵押权人行使抵押权。另依据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”该条款明确规定，当债务人不能偿还债务时，抵押权人可通过协商或是诉讼方式实现抵押权，即以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。

问：公司申请破产，破产清算后的财产不足以抵债，是不是不用清偿? 答：1、破产原因是资不抵债或者不能清偿到期债务，既然资不抵债或者公司账面资产不能清偿债务才能破产，当然这些债务是不能按照原来的数额完全清偿的了。破产程序后，公司要注销，从实体和程序上，公司的主体资格都不存在，债务无需再清偿。2、有限责任公司股东对公司债务承担有限责任，公司的债务以公司所有财产清偿，股东以出资额承担有限责任。也就是说，公司的债务，经过破产程序，没有完全清偿，股东也不用还的。但是如果股东滥用股东地位损害债权人利益的话，股东可能要承担连带责任。3、破产程序对于债务人和债权人来说，都是有利的。