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问：双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，应当如何认定与处理? 答：双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议时，应当根据当事人的真实意思表示、合同约定内容以及履行情况等因素进行综合认定与处理。具体如下： 1.认定方法 审查真实意思表示：真实的商品房买卖中，双方的真实意思表示是转移房屋所有权。而名为房屋买卖、实为借贷的情形中，当事人签订购房合同是为实现资金融通提供担保，并非真正取得房屋所有权。 分析合同约定内容：商品房买卖合同通常会对房屋基本情况、销售方式、价款及付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等重要内容进行详细约定。若合同约定较为简单，缺少交付条件和日期等关键条款，则可能更倾向于民间借贷关系。 查看房款交付方式：在真实的商品房买卖中，付款方式一般为分期给付，且资金流向有据可查。但在名为房屋买卖、实为借贷的情形中，房款交付方式往往约定不明，资金给付可能一步到位，甚至可能是现金给付。 考量房屋交付情况：真实的商品房买卖中，买卖双方一般会按合同约定进行房屋交付。但在以商品房买卖为担保的民间借贷关系中，涉案房屋一般不会实际交付，双方对交付的方式、时间的约定也可能与常理不符。 关注房屋价格情况：真实的商品房交易中，合同约定的购房单价与实际支付价款相吻合，且价格符合当地市场行情。而在以房屋买卖合同为担保的民间借贷关系中，购房者实际支付的价款可能与市场价格明显不符，通常低于合同中的购房单价。 2.处理方式 按照民间借贷关系审理：若法院认定当事人之间以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保，根据相关规定，出借人请求履行房屋买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院不应支持出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼主张，应当裁定驳回起诉。 审查借款本金及利息：如果双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，人民法院应当结合借款合同等证据对转化为已付购房款的借款本金及利息数额进行审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

问：请问离婚时哪些房产不能分割？ 答：1、借用他人身份购房 根据我国《民法典》的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的，而且规定房产证上的记载与房屋登记主管机关登记簿上记载的权利人不符的，除非有证据证明房屋登记簿上的记载有错误否则就以房屋登记机关的登记簿上的记载为准。 2、以子女名义购房 从法律上来讲，对于此种情况，虽然孩子是未成年人，属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是他们的民事权利能力是不受限的。也即孩子可以成为享有房屋的所有权人。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母只是可以在孩子未成年前，具有代管房屋的权利，但是不能因此就取得房屋的所有权，而且父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。 3、购买商品房未及时办理产权证 根据我国法律，房屋所有权证是认定房屋权属的法定凭证。在具体实践中，很多人购买房屋后常会因各种原因未能及时办理好产权证。比如，因开发商的相关报批手续不齐全导致无法办理，或是购房自身为了节省各种费用，不想办理产权证，以为有买卖合同及付款发票就行。 对于上述情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。签订了购房合同，依约支付了房款，只是能够证明自己能够依约享有合同项下权利，但是要证明享有独立的产权，唯有产权证不可。更何况在现实生活中，开发商反悔要求退房的情形也不在少数。 4、购买二手房未及时过户 在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致(实际即便双方达成了协议，在事后的产权变更时也会遇到诸多麻烦)，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审;要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。 5、自建房未审批 从法律上来说，违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。而即便如此，由于宅基地的审批往往只能是该属地的集体组织做出，常常表现是该地块的土地使用权由配偶的一方父母所有，另一方当然是无法分得的，更不用说是违规盖建了。