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问：抵押人将房屋出售给第三人后又抵押给抵押权人，房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，当抵押人不能偿还债务时，抵押权人能否行使抵押权？行使抵押权时存在哪些法律风险？ 答：出借人可以依据抵押合同的约定行使抵押权。 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：“ 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”及第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”抵押人在办理抵押登记之前已经将房屋出售给第三人，但由于该房屋出售时，买卖双方没有按照上述条款的规定办理房屋产权过户手续也未办理预告登记。买受人对该房屋还未取得物权的法律效力，不得以签订房屋买卖合同为由阻碍抵押权人行使抵押权。另依据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”该条款明确规定，当债务人不能偿还债务时，抵押权人可通过协商或是诉讼方式实现抵押权，即以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。

问：双方当事人因终止合伙关系而达成债权债务清算协议，一方请求偿还欠款的，应否支持? 答：您好，《规定》第十五条规定：“民间借贷纠纷中，原告以借据、收据、欠条、承诺书等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩，人民法院应当依据查明的案件事实，识别双方当事人之间的基础法律关系并予以审理。但当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款的规定。”据此，欠款纠纷当事人之间存在合伙关系，原告以双方达成的债权债务清算协议为凭据提起诉讼，被告主张双方之间实际系合伙法律关系，不存在借贷事实，若人民法院依据查明的案件事实，认定该清算协议系合伙人终止合伙关系后对投入财产的处理而达成的债权债务清算协议，被告应予偿还欠款。