房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，请问抵押权人在行使抵押权会面临什么问题？

问：抵押人将房屋出售给第三人后又抵押给抵押权人，房屋出售未办理预告登记但办理了抵押登记，当抵押人不能偿还债务时，请问抵押权人在行使抵押权会面临什么问题？

答：您好，《中华人民共和国民事诉讼法》第261条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。……。”虽然该条规定对执行交付房屋的程序作出了详细的规定，即院长签发公告、通知有关人员到场、强制搬出财物、房产交付申请人、制作执行笔录等。但该条规定只适用于被执行人（债务人）占有房屋的情况，有关强制措施也只适用于被执行人。由于该房屋由买受人实际占有该房屋，买受人又不是被执行人，若买受人拒不搬出房屋，而人民法院以第三人拒不搬出房屋为由对第三人采取强制性措施又缺乏依据，从而导致执行工作无法进行。