【案情简介】

2018年6月,老王将位于某市某小区房屋卖给小张并签订《房屋买卖合同》。小张当场支付房款后就等着按照合同约定去办理过户手续了,可这是老王的妻子赵某出现了,赵某表示该房屋系夫妻共同财产,不同意卖房,要求解除双方的买卖合同。双方无法协商之下小张提起诉讼,要求老王继续履行合同,并按照合同约定支付逾期交房违约金。

【法院审理】

一审法院认为:夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间,一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释一》第17条规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定,出卖夫妻共有的房屋,一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。

本案的争议焦点在于老王的妻子赵某是否知道且同意小张与老王所签订的房屋买卖合同,或者在合同缔约过程中参与并以其行为表示对合同的认可。根据证据规则的相关规定,小张对此负有举证责任。小张提供的现有证据不足以证明赵某认可房屋买卖一事。据此,一审法院遂认定小张与老王所签订的合同为无效合同,经释明后小张不同意变更诉求,法院据此驳回了小张的诉讼请求。

小张不服一审判决,提出上诉,二审法院维持了一审判决。

律师说法

《民法典》增设了夫妻日常家事代理权,日常家事代理的范围仅限于日常家事,如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等。对于明显超出了家事代理权范围的事项,比如夫妻重大财产的处分,必须夫妻双方共同处置。该案中购房人小张虽然是善意购买,支付合理对价,但还未办理产权登记手续,没有取得房屋所有权,可以向卖房人主张违约责任。如果购房人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,卖房人或其配偶无权主张追回该房屋。但夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时可请求赔偿损失。

相关法律规定

《民法典》第一千零六十条 夫妻一方因家庭日常生活所需要而实施的民事法律行为,对夫妻双方发生效力,但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制,不得对抗善意相对人。

《民法典》婚姻家庭编的司法解释(一) 第28条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。